De ‘derde bouwstroom’ wordt volwassen. Denk bij dorps- en buurtinitiatieven in collectief eigendom al vroeg na over hoe woningen ook later bereikbaar blijven voor de mensen voor wie ze bedoeld zijn. Zo voorkom je dat betaalbaar wonen al snel weer duur wordt.
2025 was het jaar waarin kleinschalige wooninitiatieven en collectief wonen écht doorbraken. Waar woningbouw traditioneel het domein was van projectontwikkelaars en woningcorporaties, ontstaat er nu een derde bouwstroom: bewoners die samen het heft in handen nemen. Steeds vaker zien we collectieve wooninitiatieven, zoals wooncoöperaties en CPO-projecten (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap). Ook beginnen gemeenten, zoals Amsterdam en Nijmegen, hier structureel ruimte voor te maken, wat een mooie en veelbelovende ontwikkeling is.
Het zijn niet alleen groepen gelijkgestemde particulieren die samen een groep eigen woningen zelfbouwen. Ook dorpen en buurten zetten zich collectief in voor woningbouw, waarbij de kartrekkers vaak niet voor zichzelf bouwen, maar juist voor specifieke groepen zoals jongeren en ouderen. Hun belang is het behoud van leefbaarheid: het is cruciaal voor het leven in buurten en dorpen dat deze groepen hier kunnen blijven wonen. Vanuit Katalys ondersteunen we momenteel een tiental initiatieven die zich richten op woningbouw voor de eigen gemeenschap.
Waar nog te weinig kennis en aandacht voor is, is het eigenaarschap van betaalbare woningen. Het gaat niet alleen om het toevoegen van meer (betaalbare) woningen, maar vooral om grip houden op hun beschikbaarheid, nu én in de toekomst. Hoe voorkom je dat een betaalbare starterswoning na een paar jaar alsnog verkocht wordt aan de hoogste bieder? Of dat sociale huurwoningen worden toegewezen aan huurders zonder lokale binding? Dit is een uitdaging bij zowel huur- als koopwoningen.
Katalys heeft hier inmiddels ervaring mee in verschillende dorpen. Zo ontwikkelden we in 2025 voor het dorp ’t Goy (Utrecht) de regeling ‘Koop onder Voorwaarden’. Dit zorgt ervoor dat betaalbare woningen ook op lange termijn beschikbaar blijven voor de doelgroep.
Wat opvalt, is dat initiatiefnemers vaak pas over eigenaarschap en behoud voor de gemeenschap nadenken als hun wooninitiatief al volop in ontwikkeling is: de locatie is in beeld, er lopen gesprekken met gemeente of grondeigenaar en de eerste financiële of juridische keuzes worden gemaakt. Juist dan worden afspraken vastgelegd die later moeilijk te veranderen zijn.
De consequentie kan zijn dat een initiatief wél betaalbare woningen realiseert, maar dat die betaalbaarheid tijdelijk is. Bijvoorbeeld doordat:
Risico’s zijn dan:
Wie betaalbare woningen ook op lange termijn beschikbaar wil houden voor het dorp of de buurt, moet daarom al vroeg nadenken over eigendom, toewijzing en voorwaarden bij verkoop of verhuur. Daarom wil Katalys initiatiefnemers helpen om hier eerder over na te denken. De vrijwillige adviseurs van Katalys team Kleinschalige Wooninitiatieven hebben de kennis in huis om te zorgen dat betaalbare woningen niet alleen nu, maar ook in de toekomst beschikbaar blijven.
Mijn grote wens is dat dit aspect in 2026 meer aandacht krijgt. We gaan ons hier bij Katalys voor inzetten, onder andere door het geven van workshops op bijeenkomsten, festivals en online.
Pieter Rozema
Programmamanager Advies
Je afspraken aanpassen met gemeente of grondeigenaar, of extra juridische constructies inbouwen, kost tijd, geld en energie. Bedenk jullie wensen voor toewijzing dus al aan het begin van je planproces.
